הכסף שתקוע לך בקירות: כך אפשר להפוך את הדירה להכנסה

לפני כמה חודשים פנו אליי זוג מאשקלון. יש להם דירה, הם גרים בה כבר שנים, ולדירה יש משכנתא קטנה שנשארה 200 אלף שקל בלבד. שווי הדירה היה כ-2.2 מיליון. כלומר, בתוך הקירות של הדירה הזו ישבו כ-2 מיליון שקל סף שלהם, שסתם ישן שם ולא עובד.

הם שאלו אותי: "ליעד, שומעים שאפשר לקנות דירה שנייה על חשבון הדירה הראשונה. זה נכון? איך זה עובד?"
זה נכון. וזה אחד הדברים שאנשים פחות מכירים.

איך זה עובד בפועל?

כשיש לכם דירה עם הון צבור כלומר ההפרש בין שווי הדירה לבין המשכנתא שנשארה עליה  אפשר לשעבד את אותה דירה לבנק ולקבל הלוואה כנגד אותו הון. הכסף הזה משמש כהון עצמי לרכישת הדירה השנייה. במקרה של הזוג מאשקלון שיעבדנו את דירתם וכך שחררנו את הכסף שתקוע שם. עם הסכום הזה קנינו יחד דירה בבאר שבע ב-650 אלף שקל.
אבל כאן חשוב להבין את הכללים, כי הם שונים לגמרי מדירה ראשונה.

על דירה שנייה, בנק ישראל מאפשר מימון של 50% בלבד מערך הנכס לא 75% כמו בדירה ראשונה. כלומר, על דירה ב-650 אלף שקל, הבנק ייתן לכם 325 אלף. את ה-325 אלף הנותרים אתם צריכים להביא מהכיס או מהון שמשוחרר מהדירה הקיימת.
ויש עוד דבר שחשוב לדעת לפני שמתלהבים: מס רכישה על דירה שנייה עומד על 8%. על דירה ב-650 אלף, זה עוד 52 אלף שקל. לא סכום מבוטל.

סה"כ לרכוש דירה ב-650 אלף כדירה שנייה, צריך לגייס כ-377 אלף שקל לפני שהבנק נכנס לתמונה. ולכן ההון שתקוע בדירה הקיימת הוא הקלף שמאפשר את כל המהלך.

שלושה החזרים במקביל, ולמה זה חשוב להבין

כאן הסיפור מסתבך ואני חייב לדבר על זה בגלוי, כי יש אנשים שמוכרים את המוצר הזה בלי להסביר את הסיכון.
כשמשעבדים את הדירה הראשונה ולוקחים עליה הלוואה נוספת, יש לכם שלושה תשלומים חודשיים שרצים במקביל: המשכנתא המקורית על הדירה הראשונה, ההלוואה החדשה כנגד אותה דירה, והמשכנתא על הדירה השנייה.
אצל הזוג מאשקלון המשכנתא המקורית הייתה קטנה ומסתיימת בקרוב, ולדירה בבאר שבע הם מצאו שוכר שמכסה את ההחזר. הפרויקט עבד יפה. אבל לא כולם נמצאים באותו מצב.

לכן לפני שקופצים, חייבים לבדוק את התזרים לעומק: כמה נכנס, כמה יוצא, כמה נשאר וגם בתרחיש שהדירה עומדת ריקה חודשיים. כי חודשיים ללא שוכר יכולים ליצור לחץ אמיתי כשיש שלושה החזרים פתוחים.

מתי זה מתאים?

הצעד הזה מתאים למי שיש לו הון ישן שישן בדירה, שיכול לעמוד בשלושה החזרים גם בחודש פחות טוב, ושמבין שמדובר בהשקעה לטווח ארוך לא בכסף קל וזריז.
אנשים שמוכרים לכם "דירה עם אפס הון עצמי", הם לא משקרים. זה אפשרי. אבל לא תמיד מספרים לכם כמה עולה הכסף הזה, כמה החזרים תשלמו בחודש, ואיפה בדיוק נמצא הסיכון.
אם יש לכם הון צבור בדירה וחושבים שהגיע הזמן לגרום לו לעבוד כדאי לשבת עם מישהו שיפרוס לפניכם את המספרים לפני שחותמים.