ראיתם את החריגה בדירה? זה עוד לא אומר שידעתם

חריגת בנייה יכולה להיות גלויה לכולם ועדיין לא ידועה לקונה. כשהעניין מגיע לבית המשפט, השאלה היא מה הקונה ידע בפועל, ולא מה היה אפשר לראות.

נניח שקונה מבחין שהמרפסת סגורה. המוכר אומר שהיא כך כבר שנים, והקונה חותם. חצי שנה אחר כך מתברר שהסגירה נעשתה בלי היתר. המוכר טוען שהקונה ראה את המרפסת במו עיניו, והקונה טוען שאיש לא אמר לו שהיא לא חוקית.

קונה שידע בזמן החתימה שהמרפסת לא חוקית, לא יוכל להתלונן על כך אחר כך (סעיף 12 לחוק המכר). אבל רק ידיעה אמיתית חוסמת, וקונה שפשוט לא טרח לבדוק לא איבד בהכרח את זכויותיו. גם מוכר לא יכול להסתתר מאחורי "כמות שהיא" אם ידע על החריגה ושתק (סעיף 16 לחוק). ומי שמגלה חריגה אחרי הקנייה צריך להודיע למוכר מיד, לא אחרי חודשים.

לכן בודקים לפני החתימה. פונים לוועדה המקומית, מבקשים את תיק הבניין ומשווים בין ההיתר לבין מה שקיים בשטח. זה לוקח זמן קצר ועולה מעט.

קונה שבדק יודע מה הוא קונה, וקונה שלא בדק יתקשה להסביר למה. גם המוכר מרוויח, כי מי שגילה מראש מה לא מוסדר מגן על עצמו מפני תביעה אחרי המכירה.

ואם יש חריגה, כותבים אותה בחוזה. המוכר יכול להתחייב להסדיר אותה על חשבונו ולהשאיר חלק מהכסף בנאמנות עד שזה יקרה. קונה צריך להיזהר ממשפט כמו "הקונה מכיר את החריגה", כי הוא ימנע ממנו להתלונן בהמשך. גם הבנק עשוי לא לממן שטח שנבנה בלי היתר, והפער יתגלה בשמאות.

ויש דבר שהחוזה לא פותר. גם אם כולם מסכימים, החריגה נשארת בנייה לא חוקית והרשויות יכולות לפעול נגדה, עד צו הריסה, והעובדה שכולם רואים אותה לא מגינה עליה. לפעמים אפשר להכשיר אותה ולפעמים לא, וזה מה שקובע כמה שווה הדירה.

החוזה מסדיר מה בין מוכר לקונה, אבל לא מה בין הדירה לרשויות.

המידע המובא הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או המלצה.