ירשתם דירה ואתם רוצים למכור? אלה התנאים לפטור

נשאלתי השבוע האם יורשים שמוכרים את דירת אמם המנוחה יצטרכו לשלם מס שבח.

זו שאלה שמעלה נקודה חשובה, בעיקר משום שרבים מניחים שעצם העובדה שמדובר בדירה שהתקבלה בירושה מובילה אוטומטית לפטור. בפועל, זה לא המצב. ירושה כשלעצמה אינה יוצרת פטור ממס שבח, וכדי לדעת אם ניתן ליהנות מהטבה, צריך לבדוק שורה של תנאים.

עוד לפני שאלת המס, חשוב לזכור שגם ברמה המעשית לא ניתן פשוט למכור דירה הרשומה על אדם שנפטר. כדי להתקדם בעסקה, יש צורך תחילה בצו ירושה או בצו קיום צוואה, שמבהירים מי הם בעלי הזכויות ומי מוסמך לפעול ולחתום. רק לאחר שהמסגרת הזו מוסדרת, ניתן לבחון גם את היבטי המיסוי.

התנאים מבוססים בעיקר על הוראות חוק מיסוי מקרקעין, ובפרט סעיף 49ב(5), שעוסק במצבים שבהם מוכר דירת מגורים מזכה שקיבל אותה בירושה עשוי ליהנות מפטור, אם מתקיימים התנאים הקבועים בדין.

הרעיון הוא שבמקרים מסוימים החוק מאפשר ליורש להיכנס לנעלי המוריש לצורך הפטור. לכן הבדיקה אינה מתמקדת רק ביורשים עצמם, אלא גם במוריש, בסוג הדירה ובמסגרת המשפחתית שבה הועברה הירושה.

התנאי הראשון הוא שמדובר בדירת מגורים מזכה. הסיבה לכך היא שהפטור הרלוונטי לא נועד לכל נכס מקרקעין, אלא לדירת מגורים שעומדת בתנאים בחוק. לכן חנות או מגרש שהתקבלו בירושה, למשל, לא יוכלו ליהנות מאותו מסלול.

התנאי השני הוא האם הדירה הייתה דירתו היחידה של המוריש. לכן השאלה המרכזית היא האם המוריש עצמו היה עומד בתנאי הפטור אילו היה מוכר את הדירה בחייו.

נקודה נוספת שחשוב להכיר היא הקשר המשפחתי בין המוריש ליורשים. זו אינה דרישה טכנית, אלא תנאי מהותי שעולה אף הוא מסעיף 49ב(5). לא כל מי שירש דירה יכול ליהנות מהפטור הזה. העובדה שאדם הוא יורש לפי דין או לפי צוואה אינה מספיקה כשלעצמה. הפטור נועד למצבים שבהם היורש הוא בן הזוג של המוריש, צאצא שלו, או בן זוג של צאצא שלו. לכן גם אם אדם ירש דירה כדין, אך אינו נמנה עם מעגל הקרבה שהחוק מונה, הוא לא יוכל בדרך כלל להסתמך על הפטור. כך למשל, גם שכן או חבר שירשו את הדירה לא יוכלו בדרך כלל להסתמךעל הפטור הזה.

חשוב להבהיר גם כי העובדה שלחלק מהיורשים, או אפילו לכולם, יש כבר דירות משלהם, אינה שוללת בהכרח את האפשרות ליהנות מהפטור במכירת דירת הירושה. הסיבה לכך היא שהבדיקה במסלול הזה אינה תמיד מבוססת על מצבם האישי של היורשים, אלא על השאלה האם מתקיימים התנאים שמאפשרים להם להיכנס לנעלי המוריש.

מכירת דירת ירושה מחייבת בדיקה מוקדמת, הן קניינית והן ומיסויית. לכן, לפני שממהרים לחתום על הסכם מכר,כדאי לבחון את התמונה המלאה. בין היתר יש לבדוק האם מדובר בדירת מגורים מזכה, האם זו הייתה דירתו היחידה של המוריש, האם המוריש היה זכאי לפטור אילו מכר את הדירה בחייו, מהו הקשר המשפחתי בין המוריש ליורשים, והאם מתקיימים יתר התנאים בחוק.

השורה התחתונה היא שמכירת דירת ירושה יכולה ליהנות מפטור ממס שבח במקרים המתאימים, אך הפטור אינו נובע מעצם הירושה, אלא מהתקיימות תנאים ברורים, שמבוססים בעיקר על סעיף 49ב(5) לחוק מיסוי מקרקעין. לכן, בדיקה מקדימה היא צעד חיוני שיכול למנוע טעויות, אי הבנות ולעיתים גם חבות מס מיותרת.

המידע המובא הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או המלצה.

מאת :מאת: שרון פרץ בוגר לימודי משפטים – אוניברסיטת בר אילן, מתמחה בפירון משרד עורכי דין.

קישורים מומלצים באתר: נדלן בנתיבות – דירות למכירה בנתיבות – דירות להשכרה בנתיבות – דירות חדשות נתיבות .