בשבוע שעבר פורסמה החלטה תקדימית של ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין חיפה. ההחלטה עוסקת בשאלה פשוטה: כשיזם זוכה במכרזי מחיר למשתכן – האם זה נחשב שהוא קיבל "זכות במקרקעין" ולכן צריך לשלם מס רכישה? זו שאלה עם השלכות רחבות על פרויקטים של דיור מסובסד בכלל, כמו "מחיר למשתכן", "מחיר מטרה" ו"דירה בהנחה".
בלב ההחלטה עמדה הטענה של היזמים שבמכרזי דיור מסובסד, בניגוד למכרזי קרקע רגילים, המדינה שולטת הרבה יותר במה שקורה, היא קובעת מי יהיו הרוכשים דרך הגרלות, מגבילה את מחיר המכירה ואת מפרט הבנייה, קובעת לוחות זמנים, ומכניסה תנאים מרכזיים לנוסח ההסכמים. לטענתם, בגלל כל המגבלות האלה, עצם הזכייה במכרז והחתימה על ההסכמים לא באמת נותנות ליזם "זכות במקרקעין" כמו שהחוק מתכוון. ועדת הערר בדקה את הדברים לפי המהות ולא רק לפי הכותרות, והגיעה למסקנה שבמקרה הזה אין הצדקה לחייב את היזם במס רכישה על רכיב הקרקע.
מבחינת היזמים, המשמעות בפועל היא חיסכון גדול במס בפרויקטים האלה. מס רכישה על רכיב הקרקע הוא הוצאה כבדה, שמשפיעה ישירות על תזרים הפרויקט ועל עלויות המימון. לכן, אם לא צריך לשלם אותו, זה יכול לשפר את הכדאיות של הפרויקט, במיוחד כשמלכתחילה הרווח בפרויקטים האלה מוגבל בגלל תנאי התוכנית.
מנגד, ברשות המיסים לא קיבלו את ההחלטה, ולפי פרסומים וגורמים ברשות הם מתכוונים להגיש ערעור ולטעון שוועדת הערר פירשה את הדין לא נכון. מעבר לזה, ברשות מצביעים על אפשרות נוספת: אם ייקבע שהיזם לא רוכש קרקע ולא מוכר דירה לצרכי מס רכישה, אפשר לטעון שבעצם הזוכה בהגרלה הוא זה שקונה את הקרקע מהמדינה, והיזם רק נותן שירותי בנייה. לפי הגישה הזו, יש חשש שהרשות תבדוק אפשרות של תיקון שומות ובמקום מס רכישה על דירה יחידה, ידרשו מהרוכשים מס רכישה על רכישת קרקע בשיעורים שיכולים להגיע ל-5% או 6% מרכיב הקרקע (ולא ממחיר הדירה כולה). כדי להבין את המשמעות, גם עלייה של כמה אחוזים על שווי קרקע משוער יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים, אבל הסכום המדויק תלוי בשומת מרכיב הקרקע בכל עסקה ובשיעור המס הרלוונטי לרוכש.
אם תרחיש כזה באמת יתממש, זו עלולה להיות מכה משמעותית לרוכשי דירות במסלולי דיור מסובסד. בנוסף, לפי גורמים ברשות המיסים, ייתכן שהם לא ירצו להמתין רק לתוצאות הערעור, בגלל שיקולי התיישנות (למשל בפרויקטים שכבר הוקמו) ומדיניות גבייה. לכן, הם עשויים לשקול צעדים גם לגבי פרויקטים שכבר שווקו ונמכרו, וגם לגבי פרויקטים שמשווקים עכשיו במסגרת "דירה בהנחה".
בשורה התחתונה, כרגע זו החלטה שמיטיבה עם היזמים, אבל היא גם פותחת חזית עקרונית מול רשות המיסים, איפה בדיוק נוצר חיוב המס בעסקאות של דיור מסובסד, ומה קורה כשהמבנה של העסקה לא דומה לעסקת קרקע רגילה. עד שתהיה הכרעה סופית בערעור (אם יוגש ואם יוכרע), נכון לראות בזה עמימות רגולטורית שיכולה להשפיע בצורה משמעותית על התמחור, המימון והכדאיות של חברות הבנייה בפרויקטים האלה, כאשר פסק הדין צפוי להשפיע על עשרות יזמים ולמעלה מ-150 עררים דומים הממתינים להכרעה באותה סוגיה.
ובסוף, מעבר לשאלה המשפטית היבשה, זה סיפור מעניין שמראה עד כמה פרשנות חדשה יכולה להפוך את התמונה בענף, החלטה שנראית טכנית עשויה לחסוך ליזמים סכומי עתק, לשנות את המודלים הכלכליים של פרויקטים, ולהשפיע על התמחור וההתנהלות של חברות הבנייה מול המדינה. עכשיו נשאר לראות אם רשות המיסים תערער, ואם כן – לאן בית המשפט ייקח את זה.
המידע המובא הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או המלצה.
מאת: שרון פרץ בוגר לימודי משפטים – אוניברסיטת בר אילן, מתמחה בפירון משרד עורכי דין.
אולי יעניין אותך
- הקונספציה של ביטוח לאומי: כך הפכו נפגעי החרדה ל"שקופים"
- תקדים במיסוי מקרקעין: בשורה ליזמים, אתגר לרשות המיסים
- כששער נסגר – על חרם , שתיקה והאחריות של כולנו.
- חגיגה של צבעים, טעמים ואנשים יום שישי בשוק הישן של נתיבות
- אחרי שנים של ציפייה: הדסה-הלמסלי נתיבות – ראיון מיוחד עם מנכ״ל הדסה
- לב גדול מנתיבות: תושב העיר תרם כליה והציל חיים
- זמן אבא: חמישה מפגשים שחיזקו קשרים ויצרו רגעים של יחד
About the Author
