רישום זכויות בדירה: ההבדל בין דירה רשומה בטאבו לדירה שאינה רשומה והמשמעות לרוכשים

מאת: שרון פרץ בוגר לימודי משפטים – אוניברסיטת בר אילן, מתמחה בפירון משרד עורכי דין.

אחת השאלות החשובות והמורכבות ביותר בעסקת מקרקעין נוגעת למעמד הרישומי של הזכויות בדירה הנרכשת. למרות חשיבותה, שאלה זו נתפסת לעתים כעניין טכני או שולי ורוכשים רבים מתקשים להבין את מלוא המשמעויות של המצב הרישומי-משפטי של הדירה – לעתים אפילו כאשר עורך הדין מנסה להסביר להם זאת. רק בשלב מתקדם של העסקה, ופעמים אף לאחר החתימה על החוזה, מגלים רוכשים כי הדירה אינה רשומה על שם המוכר בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), אלא רשומה על שם גוף אחר, או שטרם הושלם לגביה רישום בית משותף (פיצול הנכס לדירות). הפער בין דירה רשומה לדירה שאינה רשומה אינו טכני או פורמלי בלבד – הוא נושא עימו משמעויות משפטיות וכלכליות כבדות משקל.

מהו רישום בטאבו ומהי המשמעות המשפטית?

הטאבו – או בשמו הרשמי, לשכת רישום המקרקעין – מהווה את המרשם הרשמי והמחייב של זכויות קנייניות במקרקעין. רישום זכויות בטאבו מקים לבעל הזכות הגנה משפטית חזקה, ומהווה ראיה חותכת לבעלות בנכס.

בהתאם לעקרונות דיני הקניין, הזכות הקניינית היא הזכות החזקה ביותר שניתן להחזיק בנכס מקרקעין, והיא גוברת על זכויות חוזיות או התחייבויות עתידיות.

כאשר דירה רשומה בטאבו על שם בעליה, ניתן להעבירה, לשעבדה או לרשום לגביה הערת אזהרה באופן פשוט יחסית, תוך הסתמכות על המרשם עצמו.

דירות שאינן רשומות בטאבו – נפוץ בישראל

לצד זאת, בישראל קיימות דירות רבות שאינן רשומות בטאבו, מסיבות שונות, בהן:
פרויקטים חדשים מקבלן שטרם הושלם בהם רישום הבית המשותף.
-דירות הרשומות בחברות משכנות (חברות דיור ציבורי, אגודות שיתופיות ומבנים עם בעיות רישומיות וכו').
-מקרקעין שטרם הוסדרו ברשות מקרקעי ישראל.
במקרים אלו, הרוכש אינו מקבל זכות קניינית מלאה, אלא התחייבות חוזית בלבד – כלומר, הבטחה להעברת זכויות בעתיד, בכפוף להשלמת הליכי רישום.
חשוב להדגיש: רכישת דירה שאינה רשומה בטאבו אינה פסולה כשלעצמה, אך היא מחייבת זהירות מוגברת והבנה של הסיכונים הכרוכים בכך.

המשמעויות המשפטיות והמעשיות של היעדר רישום

כאשר הזכויות אינן רשומות בטאבו, הרוכש תלוי בגורמים נוספים – קבלן, חברה משכנת, רשות מקרקעי ישראל – לצורך השלמת הרישום. עיכוב, כשל או סכסוך מול אחד מגורמים אלו עלול להשליך ישירות על זכויות הרוכש.
בנוסף, היעדר רישום עלול להקשות על:
-קבלת משכנתא או שעבוד הנכס.
-מכירת הדירה בעתיד.
-הגנה מלאה מפני נושים של המוכר או הקבלן.
בתי המשפט עמדו לא אחת על החשיבות המכרעת של רישום זכויות וקבעו כי רוכש

שלא דאג לבטוחות מספקות עשוי למצוא את עצמו בנחיתות משפטית במקרה של קריסה כלכלית, עיקולים או סכסוכים.

בדיקות חיוניות לפני חתימה על הסכם

לפני חתימה על הסכם רכישה, חשוב לברר היכן רשומות הזכויות בנכס, מהו מצב הרישום בפועל, והאם קיימת אפשרות לרישום הערת אזהרה או בטוחה אחרת לטובת הרוכש. כמו כן, יש לבדוק האם קיימת התחייבות ברורה ומוגדרת ללוחות זמנים להשלמת רישום הבית המשותף והעברת הזכויות בטאבו, ומהן הסנקציות במקרה של עיכוב. בדיקות אלו אינן פורמליות בלבד, אלא מהוות אמצעי הגנה מרכזי על זכויות הרוכש.

לסיכום, רישום זכויות בדירה הוא אבן יסוד בכל עסקת מקרקעין. דירה רשומה בטאבו מעניקה ודאות וביטחון משפטי גבוהים, בעוד דירה שאינה רשומה מחייבת בחינה מעמיקה של ההגנות והבטוחות הניתנות לרוכש. הבנה מוקדמת של מצב הרישום אינה רק שאלה משפטית – אלא תנאי בסיסי לעסקה בטוחה ונכונה.

המידע המובא הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או המלצה.

אולי יעניין אותך

על פי "שימוש הוגן" המעוגן בסעיף 19 לחוק זכויות יוצרים, התשס"ח-2007. מערכת ‘נתיבותי " מכבדת זכויות יוצרים ועושה כל מאמץ לאתר את בעלי הזכויות בצילומים המועברים אלינו, לעיתים תוך כדי התרחשות חדשותית. אם זיהיתם בכתבות או הידיעות צילום שיש לכם זכויות בו, אתם רשאים לפנות למערכת ולבקש לחדול מהשימוש באמצעות כתובת המייל: .netivoti2023@gmail.co.il