החלטתם לקנות דירה? מזל טוב – רגע לפני שאתם חותמים, חשוב להכיר מושג שיכול להיות ההבדל בין עסקה שקטה למפתיעה ומטלטלת. כאשר קונים דירה, רוב האנשים מתמקדים במחיר, בגודל או במיקום – אך לעתים היטל אחד, שמופיע רק כשמנסים לשנות או לשפר את הנכס, עלול להפתיע: היטל השבחה. מדובר בהיטל ייחודי בישראל, שנועד לחלוק את הרווח שנוצר מהשבחת הנכס בין הרשות המקומית לבין הבעלים.
מהו היטל השבחה ואיך הוא נקבע?
היטל השבחה הוגדר בחוק התכנון והבניה ושורשיו בהגיון פשוט: כאשר ערך הנכס עולה בעקבות פעולה של הרשות המקומית – למשל אישור תכנית בניה או שינוי ייעוד קרקע – בעל הנכס נהנה מהשבחה כלכלית. החוק קובע כי הבעלים חייב לשלם 50% מההשבחה שנוצרה (חישוב לפי שווי הנכס לפני ואחרי התוכנית).
דוגמאות נפוצות:
-תוספת בנייה (חדר נוסף, מרפסת, ממ"ד).
-שינוי ייעוד הנכס (למשל דירה למשרד או מסחר).
-אישור תכנית שמגדילה את זכויות הבניה בבניין או בשכונה.
למי נוגע ההיטל בפועל?
לרוב, המוכר הוא שנושא בחיוב על ההיטל שנצבר עד הרכישה, אך קיימים מצבים בהם הקונה עלול להיתפס כחייב, לדוגמה:
-אם המוכר לא שילם את ההיטל קודם למכירה.
-הקונה מגיש בקשה להיתר בניה או שינוי במבנה לאחר הרכישה.
-החוב נחשף רק בשלב מאוחר יותר, והחוק רואה בקונה את הצד "המיישם".
בפסיקה ניתן למצוא מקרים שבהם בתי המשפט קבעו כי הקונה צריך לשלם את ההיטל אם אין סעיף ברור בחוזה שמעביר את האחריות על המוכר.
3 טיפים חשובים למניעת הפתעות
1.בקשו אישור מהמוכר על היעדר חוב היטל השבחה, זה יכול להיות אישור מהרשות המקומית או בדיקה אצל שמאי מוסמך. כך תדעו מה מצב הדברים והאם קיימים חובות על הנכס, זאת במקום להסתמך על הצהרות בלבד.
2.יש להכניס סעיף מגן בחוזה כך שהחוזה יבהיר מי אחראי לתשלום היטל השבחה שנצבר לפני העסקה. כך תהיו מוגנים אם יתגלו חובות בהמשך או בעיות בלתי צפויות.
3.בדקו תוכניות ישנות ואת השפעתן על הנכס. לעתים תוכניות ישנות משפיעות על זכויות הבניה וממילא על גובה ההיטל, גם אם הן לא טריות. עו"ד או שמאי יכולים לבדוק את ההיסטוריה של הנכס ולגלות חובות פוטנציאליים מראש.
לסיכום, היטל השבחה אינו היטל מסובך, אבל הוא היטל קריטי שמסוגל להפוך עסקת נדל"ן יקרה לעסקה מסוכנת אם לא מבצעים את הבדיקה המוקדמת.
לפני רכישת דירה, במיוחד בערים ותיקות או בבניינים ישנים, חשוב לבדוק האם יש היטל השבחה על הנכס, מי אחראי לתשלום והאם החובות וההתחייבויות סודרו.
כך ניתן להיכנס לעסקה בידיעה מלאה, בלי הפתעות
המידע המובא הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או המלצה.
מאת: שרון פרץ בוגר לימודי משפטים – אוניברסיטת בר אילן, מתמחה בפירון משרד עורכי דין.
אולי יעניין אותך
- בשורה ענקית לנתיבות: המרכז הרפואי הדסה־הלמסלי ייפתח ביום חמישי
- נתיבות: תינוקת ננעלה בשגגה ברכב, מתנדבי ידידים חילצו אותה בשלום
- כתב אישום הוגש נגד תושב נתיבות בגין עבירות מין בקטינים – בקשת מעצר עד תום ההליכים
- עדכון מהשטח: פעילות יומיומית וחיזוק הביטחון בשכונת נווה שרון
- כספים אסורים בהרחבות: כשעלות הפיתוח הופכת לבעיה משפטית
- אולם ספורט צרפת מתחדש: בית חם לדור הספורט הבא של נתיבות
About the Author
