222 אלף מול 4.3 מיליון, וזה לא רק עניין של חשבון

השבוע פורסם בתקשורת סכסוך מס שממחיש עד כמה מיסוי מקרקעין הוא לא רק עניין של מספרים, אלא גם של הגדרות משפטיות. לפי הפרסומים, סביב מכירת וילה בארסוף התגלעה מחלוקת מול רשות המיסים. מצד אחד נטען כי המס שצריך לשלם עומד על כ-222 אלף שקל. מצד שני, רשות המיסים דורשת יותר מ-4.3 מיליון שקל. הפער הזה לא נובע רק מחשבון שונה, אלא משאלה אחת שיכולה להיות שווה מיליונים והיא, מי נחשב לצורכי מס, למוכר של הנכס.

לפי הפרסומים, הווילה נמכרה בנובמבר 2024 תמורת 27 מיליון שקל. היא נרכשה בשנת 1995 בכ-8.1 מיליון שקל, שולם עליה מס רכישה של כ-980 אלף שקל, ולפי הנטען הושקעו בה לאורך השנים גם סכום של כ-2.8 מיליון שקל בשיפוץ. אולי זה נשמע כמו מקרה פשוט של קנייה ומכירה ברווח אך בדיני המס, לא פעם הדברים מורכבים יותר.

לפי הנטען בערר, הנכס לא הוחזק ישירות על שם בני הזוג שטיינמץ אלא באמצעות נאמנות, כשהנאמן הוא לאון בואזיז, והנהנים הם בני שטיינמץ ואגנס שטיינמץ. בנוסף, לפי הפרסומים, הייתה גם חברה זרה במבנה ההחזקה. זוהי נקודת המחלוקת.

כדי להבין את הוויכוח, צריך לפשט שני מושגים. הראשון הוא חישוב ליניארי מוטב. במקים מסוימים של מכירת דירת מגורים מזכה, החוק מבחין בין הרווח שנצבר עד סוף 2013 לבין הרווח שנצבר משנת 2014 ואילך, וההבחנה הזו יכולה להקטין מאוד את המס.

המושג השני הוא קיזוז הוצאות. מס שבח לא מחושב תמיד רק לפי ההפרש בין מחיר הקנייה למחיר המכירה. במקרים מתאימים אפשר להפחית הוצאות מוכרות כמו מס רכישה, שיפוץ, שכר טרחה עו"ד , שכר טרחת מתווך ועוד, אם יש להן בסיס בדין ותיעוד מתאים.

אבל לב הוויכוח נמצא במקום אחר. אם רואים במוכר אדם פרטי, ייתכן שאפשר להיכנס למסלול מס שמיועד במקרים מסוימים ליחיד שמוכר דירת מגורים מזכה. אם לעומת זאת רואים במוכר חברה, כלומר חברה שהיא בעלת הנכס והיא המוכרת, התמונה משתנה לגמרי. חברה לא נהנית מהפטורים ומההקלות שמיועדים ליחידים, והרווח מהמכירה ממוסה בדרך כלל במס חברות בשיעור 23 אחוז. אם בעל המניות רוצה למשוך את הכסף מהחברה, בדרך כלל יחול גם מס נוסף על דיבידנד. לכן יש הבדל עצום בין עסקה שמסווגת כמכירה של יחיד לבין עסקה שמסווגת כמכירה של חברה.

לפי הפרסומים, זהו שורש המחלוקת. שטיימנץ טוען שמדובר למעשה במכירה שצריך למסות כעסקה של יחיד, תוך שימוש בחישוב הליניארי המוטב ולאחר קיזוז הוצאות. רשות המיסים טוענת מנגד שיש לייחס את העסקה לחברה הזרה, בין היתר משום שלשיטתה לא הוגשה הודעת נאמנות כדין.

לפי הנטען בערר, הטענה של המוכרים היא שלא הייתה כאן קודם העברה של הנכס מהנאמן אל הנהנים, ורק אחר כך מכירה. לשיטתם, מה שהיה בפועל הוא מכירה ישירה של הנכס לצד שלישי, ולכן צריך לבחון את העסקה לפי מי שהיה בעל הזכויות המהותי בנכס, ולא רק לפי המעטפת הפורמלית שבה הוא הוחזק.

במילים פשוטות, הם מבקשים מבית המשפט להסתכל על המהות ולא רק על המבנה. אם יראו בעסקה מכירה ישירה של יחיד, תוצאת המס עשויה להיות נמוכה בהרבה. אם יראו בה מכירה של חברה, התוצאה שונה לחלוטין. במקרה הזה, לפי הפרסומים, זה ההבדל בין טענה למס של כ-222 אלף שקל לאחר קיזוז הוצאות, לבין דרישת מס של כ-4.35 מיליון שקל.

ספק אם לכל הקוראים יצא למכור דירה ב-27 מיליון שקלבארסוף אך הלקח הוא רחב יותר מהמקרה הספציפי. במיסוי מקרקעין, לא מספיק לשאול בכמה קנית ובכמה מכרת. יש משמעות גם לאופן החזקת הנכס, על של מי הוא, באיזה מנגנון משפטי ואיך הדברים דווחו בזמן אמת..

כמובן, חשוב לזכור שמדובר בערר שעדיין מתברר וטרם הוכרעה בו המחלוקת. אבל גם בשלב הזה כבר ברור שהסיפור הזה מלמד שיעור חשוב. לפעמים הסיפור הוא לא רק במספרים אלא גם בסיווג ובהגדרה המשפטית.

המידע המובא הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או המלצה.
מאת: שרון פרץ בוגר לימודי משפטים – אוניברסיטת בר אילן.
קישורים מומלצים באתר: נדלן בנתיבות.