כשהשוכר הופך לרוכש, האם המתווך זכאי לדמי תיווך?

פסק הדין 9213-12-21 מני אדטו ניהול ותיווך נדל"ן בע"מ נ' אריאל שטרנברג (נבו 13.2.2025)‏‏, שניתן בבית משפט השלום בתל אביב, עסק בשאלה מעשית מעולם התיווך במקרקעין: האם לקוח שחתם על הסכם תיווך לצורך שכירת דירה, יכול להידרש לשלם דמי תיווך גם כעבור שנתיים, כאשר רכש את אותה דירה.

לפי חוק המתווכים במקרקעין, מתווך זכאי לדמי תיווך רק אם מתקיימים מספר תנאים, ובהם חתימה על הזמנת שירותי תיווך בכתב, וכן היותו של המתווך הגורם היעיל שהביא להתקשרות בעסקה. יצוין כי כאשר נחתם הסכם בלעדיות, קיימת בחוק חזקה שלפיה המתווך היה הגורם היעיל, גם אם לא הוא שהביא בפועל את הקונה, ובלבד שביצע פעולות שיווק כאמור בחוק. באותו מקרה, המתווך והלקוח התקשרו תחילה בהסכם תיווך חתום, שמטרתו הייתה תיווך דירת מגורים לשכירות, אלא שההסכם כלל גם הוראה נוספת, שלפיה אם בעתיד תירכש הדירה על ידי הלקוח, יהיה המתווך זכאי לדמי תיווך בשיעור של 2% משווי העסקה.

לאחר כשנתיים רכש הלקוח את הדירה. המתווך הגיש תביעה, ובה טען כי בהתאם להסכם שנחתם הוא זכאי לדמי תיווך בגין עסקת הרכישה, וזאת על פי ההסכם. מנגד, הלקוח טען כי לא הוסבר לו במועד החתימה שהתחייבות שנועדה לשכירות תחול גם על רכישה עתידית, וכי באותה עת כלל לא התכוון לרכוש את הדירה. עוד טען כי במשך השנים חתם על הסכמי תיווך רבים בחיפושיו אחר דירות לשכירות וההסכמים נראו לו דומים, והכל מבלי שהבין שלסעיף כזה עשויה להיות משמעות כספית ניכרת בעתיד.

בנוסף, לדבריו, עסקת הרכישה כלל לא בוצעה באמצעות המתווך. לטענתו, בעת שנחתם הסכם שירותי התיווך בעל הדירה כלל לא התכוון למכור אותה ורק לאחר מכן שינה את דעתו והחליט למכור, בעוד שהמתווך לא היה מעורב במשא ומתן או בהשלמת העסקה.

המתווך, מצדו, טען כי ההסכם שנחתם בין הצדדים ברור ומחייב, וכי עצם העובדה שהלקוח שכר תחילה את הדירה ובהמשך רכש אותה, מקשרת בין פעולת התיווך המקורית לבין העסקה הסופית. עוד נטען כי הוא היה הגורם היעיל בעסקה, גם אם חלף זמן, שכן הוא זה שחשף את הלקוח מלכתחילה לנכס, ואף הראה את הדירה לרוכשים פוטנציאליים אחרים בתקופה הרלוונטית.

בית המשפט דחה את התביעה. נקבע כי ההוראה בהסכם התיווך, שלפיה רכישה עתידית תחייב בדמי תיווך, לא הייתה ברורה מספיק בנסיבות העניין, ולא הובאה ראיה מספקת לכך שמשמעותה הוסברה ללקוח במעמד החתימה. בית המשפט הדגיש כי כאשר מבקשים להסתמך על הוראה בעלת משמעות כספית מהותית, במיוחד כזו שנוגעת לעסקה עתידית ושונה באופייה מהעסקה המקורית, נדרשת בהירות והבנה של ממש.

בנוסף, נקבע כי המתווך לא היה הגורם היעיל בעסקת הרכישה. חלפו כשנתיים בין עסקת השכירות לבין עסקת המכר, ובמהלך אותה תקופה הלקוח לא נעזר במתווך לצורך רכישת הדירה. המתווך לא השתתף במשא ומתן, לא ליווה את העסקה, ולא סיפק שירותי תיווך שהובילו בפועל לחתימת הסכם המכר. בנסיבות אלה, מצא בית המשפט כי לא התקיים התנאי הקבוע בחוק לצורך זכאות לדמי תיווך.

התוצאה הייתה דחיית התביעה וחיוב המתווך בהוצאות משפט ובשכר טרחת עורך דין. פסק הדין אינו קובע שכל סעיף כזה בהסכם תיווך חסר תוקף, וגם אינו שולל אפשרות שמתווך יהיה זכאי לדמי תיווך בעסקה מאוחרת, אם הנסיבות יצדיקו זאת. עם זאת, פסק הדין מדגיש שני עקרונות מרכזיים בדיני התיווך. הראשון הוא חשיבותה של בהירות חוזית אמיתית. השני הוא שהזכאות לדמי תיווך אינה נבחנת רק לפי עצם קיומו של מסמך חתום, אלא גם לפי השאלה אם המתווך אכן היה הגורם היעיל בעסקה שנחתמה בפועל.

מאת: שרון פרץ בוגר לימודי משפטים – אוניברסיטת בר אילן, מתמחה בפירון משרד עורכי דין.

קישורים מומלצים : דירות למכירה בנתיבות